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保利物業赴港:龍頭物業"以價換量" 外拓項目收費低

2019-08-14 10:10:56    來源:新浪財經    作者:新浪財經

保利物業終于赴港。

 

4月11日宣布終止新三板掛牌,8月6日披露赴港招股書,保利物業僅用4個月完成轉身。若上市成功,這將是保利集團旗下第三家上市公司,也是港股內資物管的第14家公司。

 

早在2018年下半年,房企旗下眾多中小物業為拓寬融資渠道紛紛赴港上市,彼時外界對于龍頭萬科、保利是否也將赴港猜測頗多。但再快的速度也趕不上資本環境的變化,2019年上半年港股市況轉弱,IPO融資規模增長難掩市場情緒的寡淡,多家公司中止上市計劃。

 

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,盡管現在港股上市的物業公司估值不高,但港交所當前對于物業公司上市給予了寬松的環境,爭取上市能獲得更多投資機會,這是一個綜合考量。

 

以價換量 外拓項目物業收費低

 

2014  起,保利物業一直保持在中指院發布的物業百強前五名。

 

保利物業在1996年成立于廣州珠三角,屬于A股上市公司保利地產旗下全資子公司。背靠央企,保利物業形成了從華南地區輻射全國的格局。

 

從地區來看,保利物業已經突破了區域性限制,除華南地區營收占比在30%以上,華中、華東、華北、西南地區占基礎物業管理服務收入的比例在13%~17%,各地區分布較為均衡。且主要為一、二線城市,與保利地產的布局保持一致。

 

截至 2018 年末,公司在管物業管理項目總數達為755 個,覆蓋全國 91 個城 市。在管面積為190.5百萬平方米,已上市的物企雅生活服務、綠城服務、碧桂園服務、中海物業公布的同期在管面積分別為153.6百萬平方米、170.4百萬平方米、181.5百萬平方米。若保利物業上市,在管面積將排第一位。

 

當然,保利物業能有今天的規模,與身為房地產開發商的母公司不無關系。2016-2018年保利物業在管面積中,大部分為來自保利發展控股集團(包括其合營企業及聯營企業)的內部項目,占比分別為91.9%、86.1%、57.4%。

 

積極外拓可以減少對母公司的依賴,同時也能在一定程度上證明公司的獨立性。所以迄今房企拆分旗下物業公司上市,均在以不同方式嘗試對外擴張。而保利物業盡管在2018年外拓項目面積急劇增加,但收入并未隨之飆升。

 

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2016-2018年,保利物業來自內部項目的物業管理收入占比分別為98.7%、95.9%、88.6%,內部項目依然在基礎的物業管理業務中占主導地位。

 

外拓面積占比提高而收入占比未有明顯提升,這主要是因為外拓項目所收取的物業費不高。報告期內,公司公共及其他物業在管面積飛速增長,分別為2.5百萬平方米、7.6百萬平方米、68.4百萬平方米,同比增速為304%、900%,導致同期住宅社區在管面積占比從91.3%下降到60.7%。這部分增長主要是外拓項目。

 

2016-2018年,公司外拓項目中非住宅收入分別為1254萬元、5310萬元、24536萬元,非住宅收入的在管面積為366萬平方米、960萬平米、6987萬平方米,由此計算出同期非住宅收入的平均物業費為0.29元/月/平方米、0.46元/月/平方米、0.29元/月/平方米。

 

而來自保利地產的非住宅收費遠高于此,以2018年非住宅收入35861萬元、面積509萬平方米計算,來自保利地產的非住宅物業分為5.87元/月/平方米。再對照以公共物業為主的浦江中國,2018年財報顯示,公共物業、辦公大樓及酒店、商業綜合體、政府物業的每平方米平均月費分別為4.7元、9.1元、4.1元、15.4元。

 


除去公共物業以外,外拓項目與內部項目的差價同樣體現在了住宅項目上。報告期內,由保利發展控股集團開發的住宅小區收取的平均物業管理費分別約為2.14 元/月/平方米、人民幣 2.19 元/月/平方米、人民幣 2.21 元/月/平方米。同期,其他物業開發商開發的住宅小區收取的平均物業管理費分別約為 1.19 元/月/平方米、 1.31 元/月/平方米、 1.47 元/月/平方米。

 

根據中指院發布的物業百強報告顯示,2018年百強企業管理項目住宅物業服務費平均為2.25元/月/平方,保利物業的對外項目收費僅為行業均值的六成左右。這或說明,面對市場競爭這家物業龍頭采取了以價換量的市場戰略。

 

雖然目前保利物業主要還是以住宅業務為主,外拓項目的平均物業費不高,對保利物業影響有限。但物業行業規模與面積掛鉤,長期以低價外拓非住宅項目,對保利物業龍頭企業來說并不是一個好現象。

 

首當其沖的壓力是侵蝕凈利潤。物業行業營收指標受包干制、酬金制影響而失準,凈利潤率更能反應企業盈利能力。影響后者的因素主要為平均物業費水平以及毛利率較高的增值服務在總營收的占比。

 

2016-2018年,保利物業實現營業收入分別為25.64億元、32.4億元、42.3億元,年內溢利分別為1.49億元、2.25億元、3.36億元,凈利潤率分別為5.8%、6.9 %、7.9%。按照2018年數據,保利物業在目前體量超20億元的物企中排倒數第二。

 


截至2018年末,母公司保利發展控股集團合計擁有在建面積 103.9 百萬平方米,待開發面積 91.5 百萬平方米。依靠母公司的項目儲備,短期內保利物業或仍有一定增長。

 

錯失港聯不動產  同業競爭待解

 

物業行業的跑馬圈地仍在繼續。保利物業即使上市,仍然有兩個問題需要面對。

 

一是來自集團內部的同業競爭。

 

保利物業為保利地產全資子公司,同屬于保利集團旗下。目前保利集團旗下保利地產和保利置業兩家房地產開發商的恩怨糾葛還在繼續,保利地產合并保利置業仍遙遙無期。

 


據招股書,保利置業旗下包含物業管理公司,即上海保利物業酒店管理集團有限公司、湖北保利大酒店有限公司及深圳市保利商業物業經營管理有限公 司,從事住宅物業、商業物 業、辦公室及其他物業管理。

 

截至2018年末,保利置業集團的物業管理項目與保利物業在 11 個城市重疊。保利物業認為:從收入規模上,保利置業集團物業管理服務收入僅占其總收入不足 5%;其在管面積超過保利置業集團的相關物業管理項目所管理的面積六倍;物業管理服務規模遠超過保利置業集團的物業管理服務規模,因此集團內部的競爭并不激烈。

 

但隨著保利物業的上市,以及保利置業物管業務的發展,這部分同業競爭或仍需解決。

 

二是激烈的外部競爭。

 

2019年上半年,頭部物企陸續出現收購動作。

 

7月10日,碧桂園智慧物業服務以3.75億收購港聯不動產服務100%股權,二者屬于強強聯合,2019中國物業服務百強企業港聯不動產位居十七。

 

而根據4月份媒體報道,保利物業曾計劃并購港聯不動產。保利地產方面對媒體表示,雙方有接洽,但一切以公告為準。從結果上看,保利物業與港聯不動產失之交臂。

 

7月11日,碧桂園服務又以1.9億買入中國恒大旗下嘉凱城物業100%股權。短短兩日耗資5.65億,而自去年上市以來,碧桂園服務已進行四起并購。

 

7月23日,浦江中國發布公告稱將以不超過2750萬元的代價收購上海新市北27.5%的股權。

 

8月8日,雅生活服務在2019年中報宣布完成4個重量級收并購,包括新三板企業青島華仁物業、黑龍江龍頭企業哈爾濱景陽物業、物業百強公司廣州粵華物業和蘭州城關物業。

 

此前招商蛇口擬拆分招商物業借道中航善達上市,目前項目正在推進。招商物業或成A股第二家物業上市公司。

 

與資本市場的風起云涌相比,報告期內保利物業僅有一次并購, 2019 年 4 月公司以代價 408萬元收購重慶新祥瑞51%的總股權。值得一提的是,公司存在一次大手筆的投資,2016年5月以現金認購方式共同發起設立粵港證券,出資金額為人民幣3.5億元,占粵港證券10%股權。目前粵港證券還等待審批。

 

值得注意的是,保利物業的合同分為兩類,一類是與前期物業開發商簽訂的無期限合同,另一類是與業主委員會簽訂的有期限合同,通常為三到五年。在2019-2021年,保利物業約有一半的合同管理面積將陸續到期,需要續簽。

 

(責編:xiaodaozhang)

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